סיכום שנה בנדל"ן מסחרי - 2017

מגדלי משרדים חדשים מעטרים את קו הרקיע של גוש דן ונדמה כי קצב בנייתם אינו מאט. במקביל, תנופת הבנייה של שטחי מסחר אינה פוסחת גם על הפריפריה הקרובה והרחוקה. התחזיות מנבאות האטה בשוק זה לאור ההיצע הגבוה, שיביא בהכרח להוזלה במחירי הנכסים וביחס ישר, גם של דמי השכירות הנגבים עליהם. האמנם?

סיכום שנה בנדל"ן מסחרי - 2017

מגדלי משרדים חדשים מעטרים את קו הרקיע של גוש דן ונדמה כי קצב בנייתם אינו מאט. במקביל, תנופת הבנייה של שטחי מסחר אינה פוסחת גם על הפריפריה הקרובה והרחוקה. התחזיות מנבאות האטה בשוק זה לאור ההיצע הגבוה, שיביא בהכרח להוזלה במחירי הנכסים וביחס ישר, גם של דמי השכירות הנגבים עליהם. האמנם?

הקונים והשוכרים של משרדים ושטחי מסחר אכן נהנים משפע של היצע הנובע מבנייה מאסיבית של בנייני משרדים במרכז הארץ. ההערכות לשנה החולפת דיברו על ירידה במחירי הנכסים, אך בפועל בחלק מהערים נרשמה האטה קלה בעליית המחירים ובחלק מגמת עליית המחירים המשיכה.

המשקיעים הקטנים נכנסים לתמונה

בשנים האחרונות ניתן להבחין, כי משקיעים רבים פוזלים לעבר נכסים מסחריים. העניין לא מפתיע לאור העלייה המתמשכת במחירי הדירות ושחיקת התשואה לצד ניסיונות האוצר לצנן את השוק בדמות רפורמות דוגמת מס על דירה שלישית, והגבלות שונות על סכומי המשכנתאות הניתנות.

מחירי המשרדים בערים הגדולות נעים בממוצע בין 10,000 ל - 15,000 שקלים למטר, ומכאן נובע, כי סכום הכניסה להשקעה במשרדים קטנים יחסית הינו מאות אלפי שקלים בודדים, עובדה המייצרת עניין רב בקרב משקיעים פרטיים כאלו ואחרים. באותה נשימה חשוב לזכור, כי מי שמניע את השוק הן חברות גדולות המעוניינות בשטחים בגודל של אלפי מ"ר. חברות שכאלו, המעסיקות מאות עובדים, הן קהל היעד המרכזי של היזמים העוסקים בתחום לאור העובדה כי רבות מהן מתפרשות על קומות שלמות בבנייני המשרדים החדשים.

80% מהעסקים במשק נחשבים לעסקים קטנים ובינוניים, ורובם המוחלט מחפש לשכור משרדים ושטחי מסחר קטנים. לכן הביקוש עבור החללים הקטנים יותר להשכרה נשאר קבוע ולכן נחשב להרבה פחות ספקולנטי.

יכולים להמשיך לקרוא על "המדריך למשקיע בנדל"ן מסחרי - מה כדאי לבדוק לפני שמשקיעים" שכתבנו בעבר

שוק המשרדים נהנה מביקוש קשיח

ביקוש קשיח לשטחי מסחר על סוגיהם השונים נרשם לאורך השנה כולה, עובדה המונעת מן המחירים לרשום ירידה. גידול מתמיד במספרן של חברות הייטק וטכנולוגיה מהווה סיבה מרכזית בצד הביקוש, במיוחד במרכזה של הארץ. חברות חדשות מוקמות ובמקביל מספר העובדים המגויס נמצא בעלייה מתמדת לאור היותה של ישראל שחקן עולמי מוביל בתחום. תל אביב ורמת גן מובילות את המגמה ורושמות אחוזי תפוסה הנעים בין 90%-95% בשטחי משרדים, מסחר ותעשייה. הדומיננטיות של שתי הערים הנ"ל והביקוש הקשיח שהן מפגינות מסייעות לבעלי המשרדים שבשטחן לשמור על דמי שכירות גבוהים הנאמדים בממוצע על 80 שקלים למ"ר ועל מחיר קנייה של 14,000 שקלים בממוצע.

ההיצע הרב מציב בפני בעלי עסקים אפשרות מצוינת לשדרוג סביבת העבודה שלהם. אנו עדים לשיווק אגרסיבי מצדם של היזמים, המציעים מגוון פינוקים ושדרוגים לאור התחרות הקשה ההולכת ומתהווה בתחום.

שטחי מסחר

בדומה למתרחש בשוק המשרדים, גם שטחי מסחר הולכים ונבנים בקצב מהיר ובעיקר באזורים הסמוכים לערים המרכזיות. הגידול הדמוגרפי הטבעי מייצר דרישה מתמדת לבנייה נוספת של אזורים מסחריים אך כאן יש לתת את הדעת על שני גורמים מעניינים להם השפעה פחותה על תחום המשרדים.

  • ראשית, פריחתם המחודשת של מרכזים מסחריים שכונתיים. ניתן להבחין בבירור כי מרכזים מסחריים קטנים הממוקמים בליבן של שכונות מגורים זוכים לפופולריות מחודשת. שלא כמו הקניונים הגדולים והומי האדם, מרכזי המסחר השכונתיים מספקים חוויה צרכנית אינטימית ואינם דורשים מן הלקוחות הפוטנציאליים להניע את הרכב לטובת עריכת קניות כאלו ואחרות. מרכזים חדשים שכאלו נבנים בקצב מסחרר ואלו הישנים עוברים מתיחת פנים ושינוי לטובה ברמת תמהיל העסקים הקובעים בהם את משכנם.
  • שנית, קניות אונליין משנות את תרבות הצריכה. אמנם מרכזי קניות גדולים רחוקים מלהיעלם אך עיון בדוחות הכספיים של מרכזי הקניות הגדולים שאינם נהנים ממיקום מרכזי מראה כי הפדיונות נמצאים ברמת ירידה הדרגתית ומתמשכת. הגעתן של רשתות חדשות לישראל אמנם מהווה נתון מעודד המייצר דרישה לשטחי מסחר נוספים אך המשך בירידה בפדיונות אמור להימשך גם ב-2018.

שטחים תעשייתיים ולוגיסטיים

העובדה כי ישראל  ממשיכה להתפתח בקצב מרשים בחזית הטכנולוגית מייצרת ביקוש קשיח יחסית לשטחי תעשייה חדשים. התעצמותו של המסחר ברשת מובילה גם היא לביקוש לשטחים חדשים לטובת אחסון ושינוע של סחורות המגיעות מחו"ל בקצב מתגבר. אזורי תעשייה בפריפריה הולכים וצוברים תאוצת פיתוח מרשימה בניסיון של הרשויות המקומיות להגדיל את מספר תושביהן הודות ליצירת מקומות עבודה נוספים. באותה נשימה חשוב לציין כי בעלי עסקים רבים מחפשים לקבוע את מקומם מחוץ לגוש דן הרותח במטרה להוזיל עלויות, מגמה התורמת להתפתחותם של שטחי מסחר מוצלחים דוגמת אזורי התעשייה בלוד, רחובות ויוקנעם.

 

לסיכום, ניתן לומר כי למרות הבנייה האינטנסיבית של שטחי מסחר מסוגים שונים וההערכה, כי שורת ההיצע גדלה מהר מידי, לא נרשמה ירידה במחירי הקנייה ובתעריפי ההשכרה. הביקוש הקשיח נשמר ובמקביל, מספר הפרויקטים החדשים מאפשר לבעלי עסקים ליהנות ממתקנים ברמה גבוהה מאי פעם. איתנותה הכלכלית של ישראל בולטת מאוד ביחס למתרחש בשווקי העולם ומשפיעה בחיוב גם על תחום הנדל"ן המסחרי. 

אנא מלאו את פרטיכם ונציגנו יחזרו אליכם בהקדם